Effizientes Energiemanagement für Mängelprozesse

• Abbildung: Prüfschema zum Mangelbegriff (VOB/BGB). Nicht jede Abweichung von der vertraglichen Leistungsbeschreibung ist rechtlich ein „Mangel“. Erst eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit oder vereinbarten Beschaffenheit begründet einen Mangelanspruch. Für das Energiemanagement heißt das: Werden vertraglich zugesicherte energetische Kennwerte (z.B. energetischer Standard, U-Werte, Energieverbrauchsgrenzen) nicht eingehalten, so sind dies Mängel, die dokumentiert und behoben werden müssen. Es ist daher strategisch, bereits bei der Projektplanung Energiestandards festzulegen (z.B. KfW-Standard, ESG-Vorgaben) und energierelevante Prüfpunkte in die Abnahme aufzunehmen. Beispielsweise können Blower-Door-Tests oder Thermografie-Untersuchungen die Dichtigkeit der Gebäudehülle verifizieren – eine wichtige Maßnahme, da laut VPB über 70 % der Neubauten energetische Mängel aufweisen. Nur durch solche qualitativen Kontrollen (unabhängige Bauüberwachung, abschließende Prüfungen) lassen sich Energieverluste frühzeitig beseitigen.

• Operativ müssen Energiemanager und Mängelmanager eng kooperieren: Energieverbrauchsdaten (z.B. aus Energiemanagementsystemen) fließen ins CAFM, um Abweichungen vom Soll zu erkennen und zu melden. Weicht etwa der Ist-Verbrauch von der Prognose oder historischen Werten ab, kann dies ein Indiz für Anlagenmängel sein (und einen Auftrag zur Prüfung/Mängelbeseitigung auslösen). Umgekehrt sollten bei der Behebung erkannter Mängel immer auch Effizienzaspekte bewertet werden (z.B. Austausch alter Heizungspumpe durch Hocheffizienzmodell). Die strategische Relevanz zeigt sich darin, dass energiefachliche Schäden (wie unzureichende Wärmedämmung) nicht nur rechtliche Mängel sind, sondern auch erhöhte Betriebskosten und Emissionen verursachen. Nur durch die Integration beider Prozesse wird sichergestellt, dass Energieverluste als „Betriebsmangel“ behandelt werden und nicht unbeachtet bleiben.

• Vertragsintegration: Energiestandards und Abnahmekriterien in Leistungsverzeichnisse aufnehmen (gemäß GEG, DIN 18599, ggf. Förderkriterien).

• Abnahmeprüfung: Einsatz von Luftdichtigkeits- und Thermografie-Tests; Messung von U-Werten, Heizlasttests etc.

• Datenmonitoring: Einrichtung einer kontinuierlichen Energieüberwachung (z.B. über IoT-Sensorik, Energiemanagementsoftware) nach GEG §71a.

• Zusammenarbeit: Gemeinsame Zuständigkeiten festlegen (FM-Energiebeauftragter, Mängelkoordinator) und Prozesse für Informationsfluss (z.B. über CAFM-Plattform) definieren.

Moderne FM-Software verbindet Mängelverwaltung, Energie-Controlling und Gebäudedaten. CAFM-Systeme (nach GEFMA 444 zertifiziert) bieten Module für Abnahme- und Mängelmanagement, Wartung, IoT-Integration und Energie-Controlling. Beispiele hierfür sind Plattformen wie VITRICON® oder FAMOS, die CAFM- und EMS-Funktionen vereinen. Typische Funktionen umfassen Inventar- und Anlagenverwaltung, Zähler- und Sensordatenverwaltung, Leistungskennzahlen und Berichte. Über integrierte Workflows können Mängel digital erfasst (inkl. Foto, Priorität, Frist) und Verantwortliche zur Behebung beauftragt werden.

• BIM- und Datenschnittstellen: Die Weitergabe von Planungsdaten aus BIM-Modellen an CAFM-Tools ist essenziell, damit energetische Attribute (Gebäudehülle, TGA-Spezifikationen) im Betrieb vorliegen. Offene Standards (z.B. IFC) und Tools wie der CAFM-Connect-Editor ermöglichen den Datentransfer zwischen Bauplanung und FM. Wichtig ist, die Gebäudeinformationen so früh wie möglich (idealerweise schon in der Planung) in den digitalen Zwilling zu übernehmen, da fehlende Daten später nicht rekonstruiert werden können.

• Energie-Controlling und Monitoring: Spezialisierte Softwaresysteme (Energie-Management-Software) erlauben automatische Erfassung und Analyse von Verbrauchsdaten. Sie unterstützen die Transparenz (Dashboards, Alarmfunktionen) und liefern Kennzahlen (z.B. kWh-Verbrauch, CO₂-Bilanz). Durch IoT und Smart Meter können Anlagenzustände rund um die Uhr überwacht werden. Die Integration von EMS in CAFM (z.B. GEFMA 445 zertifiziert) sichert eine zentrale Datenbasis: Zählerstände werden automatisiert eingelesen, Plausibilitätsprüfungen durchgeführt und Energiesparpotenziale visuell aufgearbeitet.

• Digitaler Workflow: Ein durchgängiger Prozess kann folgendermaßen aussehen: Ein Sensor meldet abweichende Werte an das EMS, das System schlägt Massnahmen vor und legt einen Wartungsauftrag im CAFM an, der online vom Techniker bearbeitet wird. Parallel wird ein Protokoll aktualisiert, das für Mängelansprüche relevant ist. Solche Workflows beschleunigen die Reaktion auf Energiemängel und dokumentieren Maßnahmen nachvollziehbar.

Energiemanagement und Mängelbeseitigung müssen wirtschaftlich bewertet werden. Lebenszykluskosten (Life Cycle Costs, LCC) erfassen alle Kosten vom Bau über Betrieb und Instandhaltung bis zum Rückbau eines Gebäudes. Nach GEFMA 220‑1 werden LCC als entscheidende Entscheidungsgrundlage im FM verstanden. Öffentliche Auftraggeber sind etwa angehalten, Anschaffungs- und Betriebskosten gegeneinander abzuwägen. Ein klassisches Beispiel: LED-Leuchten verursachen höhere Anschaffungskosten, amortisieren sich aber über ihre lange Lebensdauer durch geringeren Energieverbrauch.

Kennzahlen (KPIs) sind zentrale Steuerungsgrößen. Im Energiemanagement übliche KPIs sind etwa spezifische Energieverbräuche (kWh/m²a), Primärenergiebedarf oder CO₂-Emissionen pro Quadratmeter bzw. pro Gebäudenutzer. Bezugsgrößen (Fläche, Arbeitsplatzanzahl etc.) werden eingesetzt, um Verbrauchskosten vergleichbar zu machen. Das Benchmarking nach GEFMA 300 definiert z.B. Kennwerte (Kosten oder Energie pro Fläche) für Gebäude unterschiedlicher Nutzung. Ziel ist, durch Vergleich mit Referenzwerten Einsparpotenziale zu erkennen und Maßnahmen abzuleiten. Für das Mängelmanagement ergeben sich Kennzahlen wie Anzahl offener Mängel, durchschnittliche Reparaturdauer und Dokumentationsquote. Auf Strategiebene sollte der FM-Leitung ein Set aus quantitativen Zielen vorliegen (z.B. 20 % weniger Energieverbrauch innerhalb von 5 Jahren) sowie Indikatoren für Fortschritt (z.B. jährliche Verbrauchsentwicklung, Anteil erneuerbarer Energie).

• Kennzahlen: Festlegung von Soll-Werten (z.B. Energieeffizienzklassen, 10 kWh/m²a für Passivhaus) und fortlaufende Soll-Ist-Vergleiche.

• Benchmarking: Vergleich mit ähnlichen Objekten (Kosten- oder Verbrauchskennwerte) nach GEFMA 300.

• Wirtschaftlichkeitsrechnungen: Amortisationszeiten, Kapitalwert oder ROI für Effizienzmaßnahmen (unter Einbeziehung aller Kostenarten).

• Reporting: Regelmäßige Auswertungen im Management-Report, Verknüpfung mit FM-Kennzahlen (GEFMA-Kennzahlensätze) und digitalen Dashboards.

Durch diese Analysen wird sichergestellt, dass nicht nur kurzfristige Investitionskosten, sondern der gesamte Lebenszyklus und die Nachhaltigkeitsziele berücksichtigt werden. Nur so können Mängelbeseitigung und Energiesparmaßnahmen optimal priorisiert und finanziert werden.

Mittlerweile sind Nachhaltigkeits- und ESG-Ziele (Environmental, Social, Governance) für die FM-Spitze Chefsache. Energieeffizienz und -management zählen zu den zentralen Umweltaspekten. So zeigt eine Branchenumfrage: FM-Entscheider sehen das größte Potenzial in der Energieoptimierung von Gebäuden und betrachten die „grüne Ausrichtung“ ihrer Bestände als Managementaufgabe. Im Rahmen der EU-Taxonomie wird das für Immobilien konkretisiert: Aktivititäten wie Neubau, Sanierung und Gebäudebetrieb müssen Kriterien zu Klimaschutz und Ressourcenschonung erfüllen. Beispielsweise fordern Taxonomiekriterien strenge Grenzwerte für den Primärenergiebedarf und Investitionen in Gebäudetechnik.

Zur praktischen Umsetzung bietet die DGNB mit der ESG-Verifikation ein Prüfverfahren, mit dem Unternehmen die Taxonomie-Konformität ihrer Immobilien nachweisen können. Dieses deckt die Umweltziele „Klimaschutz“, „Klimaanpassung“ und „Kreislaufwirtschaft“ ab und informiert transparent über notwendige Nachbesserungen. FM-Leitungen müssen somit sicherstellen, dass Energiemanagement-Maßnahmen (z.B. Einführung von EnMS, Installation erneuerbarer Energien, Modernisierung von Anlagentechnik) dokumentiert und in die ESG-Berichterstattung aufgenommen werden. Neben regulatorischen Verpflichtungen eröffnen Taxonomie-konforme Gebäude auch ökonomische Vorteile: Es wird erwartet, dass sie bei Investoren und Banken künftig zu besseren Finanzierungskonditionen führen.

Neben technischen Maßnahmen spielt die Prozess- und Datenqualität eine Rolle: Um ESG-Kennzahlen zu erheben (etwa CO₂-Emissionen, Energiebedarf, Wasserverbrauch), sind integrierte Datenplattformen nötig. Nur so kann die FM-Leitung die Umweltleistung der Liegenschaften transparent steuern. Letztlich zeigt sich: Ein wirksames Energiemanagement im Mängelkontext ist ein Schlüsselfaktor für die strategische Nachhaltigkeitsausrichtung eines Unternehmens.